Báo cáo phân tích Novaland

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va

Thị trường bất động sản trong tháng 8 năm 2023 có những điểm chính như sau:

Thị trường Bất động sản Việt Nam:

  • Trong nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn với sự ảnh hưởng của các yếu tố pháp lý và biến động lãi suất ngân hàng.
  • Lượng giao dịch bất động sản giảm, và thanh khoản trên thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ.
  • Số doanh nghiệp trong lĩnh vực này giải thể tăng cao, chịu áp lực từ lãi suất và khó khăn tài chính.
  • Tỷ lệ nợ xấu tăng lên, ngân hàng tăng cấp vay, nhưng vẫn còn rủi ro gia tăng nợ.

Tình hình Bất động sản Quốc tế tháng 8/2023:

  • Tập đoàn Bất động sản Evergrande của Trung Quốc ghi nhận vụ vỡ nợ quan trọng, do chính quyền Trung Quốc siết chặt quy định về cho vay.
  • Việc này dẫn đến cắt đứt tài trợ cho nhà phát triển bất động sản và giảm cầu trong thị trường, dẫn đến vụ vỡ nợ của Evergrande.
  • Cả hai thị trường Bất động sản Việt Nam và Quốc tế đang đối mặt với nhiều thách thức và biến động, yêu cầu sự theo dõi và đánh giá thường xuyên để tìm biện pháp phù hợp và tối ưu hóa cơ hội trong bối cảnh khó khăn này.

Luận điểm đầu tư.

  1. Phân tích báo cáo tài chính của Novaland

1.1/ Tài sản

Novaland luôn duy trì mức dư nợ cao, gấp 5 lần vốn chủ sở hữu, đây là mức tỉ lệ nợ cao so với các công ty cùng ngành. Việc mang nợ cao sẽ có 2 mặt: mặt tốt sẽ giúp công ty mở rộng kinh doanh nhanh chóng trong thời gian thị trường ổn định, và mặt xấu là thời điểm lãi suất cao sẽ tạo gánh nặng trả nợ rất lớn cho doanh nghiệp.

Hiện tại, NVL đã giảm nợ ngắn hạn xuống 73,858 tỷ từ mức 78,868 tỷ trong quý 1 năm 2023. Tuy nhiên, nợ dài hạn của công ty đã tăng gần 4.7% từ quý 1 năm 2023. Điều này cho thấy công ty đang ưu tiên thanh toán các khoản nợ ngắn hạn trước và có xu hướng sử dụng nợ dài hạn hơn để giảm áp lực chi trả lãi vay trong giai đoạn kinh doanh khó khăn.

Các khoảng nợ ngắn hạn đã giảm

Lượng tiền mặt trong công ty đã giảm tương đương 25% so với quý 1 năm 2023 và giảm hơn 76% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy NVL đang trải qua giai đoạn suy thoái thanh khoản khi các gói nợ trái phiếu sắp đến kỳ hạn thanh toán.

Tiền mặt giảm từ 5,363.8 tỉ xuống còn 4,035.6 tỉ

Lượng hàng tồn kho tiếp tục duy trì ở mức tương đương 54% tổng tài sản. Nguyên nhân NVL duy trì mức tồn kho lớn là do thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi và đang trong giai đoạn khó khăn.

Lượng hàng tồn kho duy trì ở mức trên 50% giá trị tài sản.

Những yếu tố trên bị tác động mạnh mẽ từ nhu cầu bất động sản hiện nay của thị trường, làm suy giảm tính thanh khoản của NVL. Ngoài ra, do vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, khi NVL đang có khoảng nợ trái phiếu lên đến 300 triệu đô đang đến hạn. 

1.2/ Tình hình kinh doanh

Hiện tại, NVL đang ghi nhận khoảng lỗ gần 635 tỉ từ quý 2 2023, cao hơn khoảng lỗ từ đầu quý 1 2023 khoảng 70%. 

Tình hình kinh doanh ảm đạm

Thị trường khó khăn hiện tại làm cho tình hình kinh doanh của NVL trở nên ảm đạm, biểu thị ở việc lượng hàng tồn kho chiếm 1 nửa giá trị tài sản doanh nghiệp; sản phẩm bán không được trong khi các chi phí vận hành doanh nghiệp và các khoản lãi vay phải được thanh toán liên tục, điển hình là chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 47% kể từ quý 1 2023 và chi phí lãi vay tăng 16% so với quý 1 2023.

Chi phí cao dẫn đến lợi nhuận sau thuế của NVL giảm gần một nửa

1.3/ Dự án

Hiện Novaland đang triển khai rất nhiều dự án lớn, trong đó tiêu biểu là Aqualand với quy mô 1000Ha quy hoạch, hay các dự án khu phức hợp nhà ở Sunrise Riverside và Victoria Village

2. Dự phóng của quỹ đầu tư Arrow Capital Vietnam

2.1/ Yếu tố thị trường:

Hiện tại, các dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi từ đáy:

  • Tín dụng tạo đáy và phục hồi (tuy nhiên vẫn chưa tăng trưởng như mục tiêu đề ra)
  • Lãi suất đang đi vào xu hướng giảm. 
  • Các chính sách hỗ trợ thúc đẩy nguồn cung của nhà nước đang đi vào thực hiện. (cụ thể ở báo cáo bất động sản tại đây). 
  • Thanh khoản và nhu cầu thị trường chung đang trên đà phục hồi rõ rệt.

Khối lượng giao dịch và thuế thu bất động sản (nguồn: Dragon Capital)

2.2/ Yếu tố doanh nghiệp:

Hiện tại, tình hình kinh doanh của Novaland đang gặp rất nhiều khó khăn, chủ yếu đến từ chi phí cao do tình hình lãi suất cho vay lớn, quy mô doanh nghiệp lớn hơn so với phần lớn các công ty cùng ngành và tình hình nhu cầu bất động sản nói chung,… 

Với lượng hàng tồn kho lớn, tương đương 138 nghìn tỉ, chiếm 54% tổng tài sản doanh nghiệp sẽ mang lại nhiều hứa hẹn cải thiện tình hình kinh doanh của NVL. Việc này có thể kì vọng từ các đại lượng sau:

  • Lãi suất cho vay giảm, nới room tín dụng
  • Nhu cầu ngành bất động sản đã tạo đáy khi thuế thu và khối lượng giao dịch đã phục hồi trở lại kể từ quý 1 2023

Việc thanh khoản quay trở lại ngành, kèm theo dòng tiền đầu tư lãi suất thấp quay lại thị trường, từ kênh cổ phiếu đến bất động sản sẽ giúp Novaland hấp thu các sản phẩm đang có, bù đắp được chi phí hoạt động cao và từ đó chi trả được các khoảng nợ vay trái phiếu đến hạn. 

Tổng kết: Với các đại lượng vĩ mô và vi mô trên, ta có thể kỳ vọng tình hình kinh doanh của Novaland sẽ khởi sắc hơn so với quý 2 2023, cụ thể là vào quý 4 2023.

Lưu ý: báo cáo này chỉ mang mục đích cung cấp thông tin, Arrow Capital Vietnam sẽ không chịu trách nhiệm cho tổn thất đầu tư của quý đọc giả.

Tải báo cáo phân tích bên dưới đây