BÁO CÁO PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 2023

Tổng quan các đại lượng nhận định:

  1. Fed Fund Rate neo chờ tín hiệu giảm
  2. Lạm phát tại Việt Nam
  3. Lãi suất cho vay và tăng trưởng tín dụng
  4. Vốn FDI
  5. Tình hình chung của thị trường bất động sản

MỤC 1: TÌNH HÌNH VĨ MÔ HIỆN TẠI

I. Fed Fund Rate:

Trong tháng 7 vừa qua, Fed đã tiếp tục tăng lãi suất điều hành lên 25 điểm, tăng mốc lãi suất lên mức cao nhất 20 năm qua. Ngoài ra, nhiều chuyên gia còn nhận định rằng Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất lần cuối vào thời gian tới, vì mục tiêu giảm lạm phát về mức 2%. Lãi suất sẽ còn neo cao cho đến sớm nhất là quý 1 2024 trước khi bước vào giai đoạn hạ lãi suất đồng loạt.

Fed fund rate tăng cao nhất trong 20 năm

Lạm phát Mỹ còn cách mục tiêu lạm phát 2% khá xa

II. CPI của Việt Nam:

Hiện tại, CPI Việt Nam và thị trường chứng khoán có sự đồng pha nhất định khi mỗi lần lạm phát tăng cao là VNINDEX sẽ có đợt điều chỉnh và tạo đỉnh.

Sau quá trình nới lỏng có kiểm soát của Việt Nam bằng việc hạ lãi suất và nới room tín dụng, lạm phát Việt Nam tăng từ 0.45% lên 0.88%, gấp đôi so với tháng 7 và hiện đang tiệm cận đỉnh cũ 1%.

Việc này có thể dẫn đến tiến độ giải ngân hỗ trợ tín dụng 120.000 tỉ của Việt Nam, khi lạm phát quay trở lại.

III. Tăng trưởng tín dụng:

Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 xuống mức 14%, so với khoảng 14 – 15% như đã đề ra từ đầu năm. Sự điều chỉnh này được đưa ra dựa trên kết quả thực tế và kỳ vọng về tăng trưởng tín dụng thấp hơn so với dự kiến ban đầu. Mặc dù các tổ chức tín dụng đã triển khai nhiều chương trình ưu đãi lãi suất, tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng năm nay có thể chỉ đạt hơn 12%. Điều này xuất phát từ một số yếu tố như thị trường bất động sản đang trầm lắng, xuất khẩu giảm tốc và hoạt động sản xuất gặp khó khăn.

Kết thúc quý 1/2023, dường như những khó khăn của nền kinh tế đã được phản ánh vào bảng cân đối kế toán của các ngân hàng. Những ai đã quá quen với tỷ lệ nợ xấu “loanh quanh 1%” lâu nay thì sẽ khá bất ngờ khi có tới 6/27 ngân hàng niêm yết có tỷ lệ nợ xấu (NPL) trên 3%, cá biệt ở một đơn vị lên tới 23%; 4/27 đơn vị nợ xấu xấp xỉ 3%,

Nhìn chung, do tình hình nợ xấu tại các ngân hàng còn cao, và rủi ro lạm phát trở lại, nên tăng trưởng tín dụng tại các ngân hàng không đạt kì vọng. Việc tăng trưởng tín dụng chậm trễ đặc biệt ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ các sản phẩm bất động sản hiện đang khá đắt đỏ so với người dân trong nước.

IV. Vốn đầu tư FDI:

Do tình hình tỉ giá Việt Nam USDVND tăng mạnh, Việt Nam Đồng mất giá với Đô La Mỹ, lượng vốn FDI đăng ký mới đã giảm mạnh bằng mức đăng ký vào tháng 5 2023.

Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và tình hình bất động sản nói riêng.

MỤC 2: TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

I. Tình hình chung:

Hiện nay, tình hình bất động sản Việt Nam nhìn chung đang ở giai đoạn tạo đáy. Mức độ quan tâm bất động sản bán và thuê tại địa bàn Hà Nội đã chạm đáy giai đoạn Covid năm 2021.

Đặc điểm của việc mức độ quan tâm bất động sản giảm – giá bất động sản tăng nhẹ trong quý 2 2023 với giai đoạn trước đó năm 2021 cho ta thấy thị trường cần ít nhất 2-3 quý để mức độ quan tâm bất động sản trở lại, tạo sự đồng pha và tiền đề để giá bất động sản tăng cao.

Nguồn: PropertyGuru

Do giai đoạn lạm phát, lãi suất cao và tín dụng tăng trưởng chậm ảnh hưởng lớn đến công việc và thu nhập của người dân, khiến cho nhu cầu thị trường giảm.

Trong trường hợp tín dụng tăng trưởng tốt (rất khó trong giai đoạn lạm phát có thể bùng phát trở lại và nợ xấu ngân hàng) thì người dân sẽ có động lực hơn để quan tâm đến thị trường bất động sản.

Nguồn: PropertyGuru

Nguồn: PropertyGuru

II. Sự chuyển dịch mức độ quan tâm sang thuê:

Do tình hình bán lẻ gặp nhiều khó khăn, nên nhu cầu mua nhà phố tại các địa bàn Hà Nội sụt giảm từ 3-24% tùy địa bàn.

Do nhu cầu giảm nên biến động giá nhà phố cũng không tăng mạnh mà còn có dấu hiệu giảm nhẹ về mức quý 3 2022.

Tuy nhiên, mức độ quan tâm bất động sản cho thuê lại tăng nhẹ, có phần khởi sắc hơn các mảng khác. Điều này có thể lý giải rằng việc thuê sẽ ít rủi ro hơn và cũng thể hiện sự lưỡng lự với tình hình chung của ngành bất động sản (kém hấp dẫn khi mua)

III. Các chính sách hỗ trợ

Loại bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo giá thị trường được coi là một bước đột phá quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển minh bạch và lành mạnh hơn trên thị trường bất động sản, đồng thời giảm thiểu tình trạng đầu cơ và sôi động giá đất. Đặc biệt, việc này cũng giúp ngăn chặn các hành vi trốn thuế trong giao dịch mua bán đất.

Áp đặt thuế cao hơn đối với những người sở hữu nhiều nhà và đất là một biện pháp khắc phục tình trạng đầu cơ đất và giảm bớt tiêu cực về đất đai.

Đồng thời, việc quy định thủ tục cấp sổ đỏ trực tuyến dựa trên các điều kiện cụ thể về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và dữ liệu đất đai cần được quản lý. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cũng phải tổ chức việc tiếp nhận hồ sơ và giải quyết thủ tục trên môi trường điện tử theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung điều 17b vào Nghị định 43/2014 để quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình.

TỔNG KẾT:

Do tình hình tỉ giá tăng cao, tăng trưởng tín dụng không đạt kì vọng, rủi ro lạm phát, nợ xấu ngân hàng và lãi suất Fed tăng cao, nên tình hình bất động sản sẽ cần thời gian, ít nhất là đến hết quý 1 2024, để khởi sắc trở lại.

Lý giải theo tính chu kỳ:

+ Khi tín dụng giảm mạnh, lãi suất tăng cao là giai đoạn bất động sản suy thoái

+ Khi tín dụng đi ngang, lãi suất neo cao và nguồn cung khan hiếm là giai đoạn tạo đáy thị trường

+ Khi tín dụng phục hồi, lãi suất đồng loạt giảm và nhu cầu quay trở lại kèm với các chính sách thúc đẩy nhu cầu và nguồn cung trở lại chính là lúc thị trường phục hồi và tăng trưởng

Hiện nay, nhìn chung bất động sản đang ở hậu giai đoạn tạo đáy, khi nhà nước đang có những chính sách hỗ trợ và ngân hàng giảm lãi suất cho vay.

Trong báo cáo này, những yếu tố tích cực từ mặt cơ cấu kinh tế, xu hướng phục hồi rõ ràng về giá và giá trị giao dịch đã được thấy. Đồng thời, các chính sách mới được đưa ra cũng cho thấy sự quyết tâm trong việc giải quyết các vấn đề và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chúng tôi dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ phục hồi chậm trong Quý 3 và Quý 4 năm nay và mở ra một chu kỳ tăng trưởng tốt hơn trong năm 2024.

Hiện tại, khi mức độ quan tâm của các nhà đầu tư đối với loại sản phẩm nhà phố thấp và giá đã có sự phục hồi, chúng tôi đánh giá rằng đây là thời điểm thích hợp để tiến hành đầu tư sớm đối với loại sản phẩm này.