BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÔNG TY SZC ( CTCP Sonadezi Châu Đức )

Tổng quan ngành bất động sản khu công nghiệp

Tình hình thị trường Q1/23:

+ Q1/23 không có nguồn cung mới nào được giới thiệu vào hoạt động ở cả miền Nam và miền Bắc.

+ Tổng diện tích đất tại cả hai khu vực duy trì ổn định và diện tích cho thuê chiếm tỷ lệ khá cao.

+ Sự thiếu hụt nguồn cung tại các khu công nghiệp đã thúc đẩy tình hình hoạt động qua việc tăng giá cho thuê và cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

+ Giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng cao trong Q1/23.

Triển vọng 2023-24:

+ Các yếu tố tích cực hỗ trợ ngành BĐS khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện.

+ Giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới dự kiến từ nửa sau năm 2023 do vướng mắc về thủ tục phê duyệt pháp lý.

+Khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang suy yếu và áp dụng Thuế tổi thiểu toàn cầu (GMT) sắp tới có thể làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Đặc biệt là tỉ giá hiện nay là 1 vấn đề nhức nhối có thể ảnh hưởng đến lượng vốn FDI tương lai.

+ Xu hướng chuyển dịch: Nhà đầu tư hướng sự chú ý đến thị trường cấp 2, kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế kho đơn giản.

1. Luận điểm đầu tư :

1.1/ Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức đã cho ta thấy được sự hiệu quả việc kinh doanh trong quý 2 vừa qua, được cải thiện và có vượt trội hơn đầu năm khi doanh thu thuần đạt gần gấp 5 lần quý trước.

 Điều này cho ta thấy được sự khởi sắc trong chuyên ngành của công ty xây dựng khi mà chính phủ đã ra ta trợ giúp các BDS đang bị trì trệ, để mà các công ty xây dựng gây dựng lại vị thế.

1.2/ Đồng thời nhờ có chiến lược kinh doanh và chi tiêu hợp lý nên công ty nằm ngoài các khoản nợ to có nguy cỡ bị vỡ, khi mà SZC có tỉ lệ vay nợ/ VCSH được duy trì dưới mức 1

Tuy nhiên với mức dư nợ vay thấp có thể khiến cho công ty có nguồn vốn chủ sở hữu thấp khi có thể không đủ để cần đến để duy trì hay mở rộng các hoạt động kinh doanh khác, do vậy nhận định của chúng tôi thì do SZC đang chú trọng vào việc giảm thiểu vay nợ do lãi suất mà FED đặt ra vẫn còn đang quá cao để có thể vay nợ vào thời điểm này. Mặc dù vậy, điều đó lại tạo ra lợi thế cho công ty mở ra các cơ hội đi vay với mức tiền cao trong tương lai sau này nhờ vào lợi thế trên và quan trọng cũng giúp công ty giảm bớt gánh nặng trả nợ trong tương lai.

2. Phát hành thêm cổ phiếu

Dự tính SZC sẽ phát hành thêm 60 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/ cp giải ngân dự tính trong vòng quý 4/2023. Trước đó thì công ty này đã đăng bán trước 20 triệu cổ năm 2022 khi mà vốn điều lệ điều hành công ty không đủ để thực hiện hóa các kế hoạch của SZC để thúc tiến thị trường.

Tuy nhiên, hành động trên cũng đã có hiệu quả khi mà năm vừa rồi, với số vốn điều lệ như vậy đã giúp cho việc kinh doanh cuối năm lợi nhuận tăng gấp 9.5 lần so với Q1/2023, tổng kết nửa đầu năm hoàn thành hơn 38% kế hoạch doanh thu và 51% kế hoạch lợi nhuận.

Và với việc năm nay công ty dự tính phát hành thêm 60 triệu cổ thì việc đó sẽ góp phần thêm vốn chủ sỡ hữu cho công ty, giúp cho công ty bớt gánh nặng không phải đi vay nợ khi mà việc FED dự tính vẫn tiếp tục tăng lãi suất một lần nữa vào cuối năm nay khiến cho việc vay nợ của các doanh nghiệp khó khăn hơn.

Việc phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ là bước đi khôn ngoan của SZC đối với thị trường vào nửa cuối năm 2023 – khi thị trường bất động sản khu công nghiệp đang bị đứng yên và vẫn chưa có dấu hiệu có nhịp sôi động trở lại như những năm trước dịch covid. Đồng thời bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng dự án KCN Châu Đức (400 tỷ đồng); tái cơ cấu các khoản nợ vay đối với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn (800 tỷ đồng); trả gốc lãi các khoản vay tại Vietcombank (490 tỷ đồng) và trả gốc lãi trái phiếu SZCH2126001 phát hành năm 2021 (210 tỷ đồng).

3. Hàng tồn kho và hoạt động kinh doanh:

– Lượng hàng tồn kho của SZC duy trì ở mức tương đương 22%. Nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam luôn tăng trưởng, đặc biệt là được vốn đầu tư nước ngoài sản đón.

– Ngoài ra, khoảng 2.5 triệu m2 nhà xưởng đã được xây dựng và đưa vào hoạt động từ cuối 2023 đến 2026, chuẩn bị cho một làn sóng mới, đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư.

-Dòng tiền kinh doanh có dấu hiệu tạo đáy, và lợi nhuận sau thuế tăng trưởng từ gần 12 tỉ lên đến tương đương 96 tỉ trong quý 2. Không giống như các công ty bất động sản khác, lợi nhuận SZC phần lớn đến từ hoạt động kinh doanh.

-Theo Arrow Capial Vietnam, lợi nhuận của SZC sẽ tiếp tục tăng trưởng trong các quý tới tỉ suất sinh lời cao nhờ các yếu tố lãi suất giảm, nhu cầu lớn và nguồn cung mới tăng.

4. Sự ảnh hưởng của FDI lên thị trường bất động sản khu công nghiệp

4.1/ Trong tháng 8/2023, việc thu hút vốn đầu tư FDI có sự biến động  khởi sắc trở lại sau thời gian dài suy giảm, đạt 18,15 tỉ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài tăng dẫn đến việc tiếp tục đưa ra các quyết định mở rộng dự án hiện hữu và giải quyết các vấn đề tồn đọng trong công ty như trả lương nhân viên, điều hành các dự án kinh doanh còn dang dở, mở rộng quy mô kinh doanh, thúc đẩy nhanh tiến trình đưa các tài sản tồn kho vào hoạt động kiếm lợi nhuận.

Một khối hàng tồn kho lớn có khả năng sẽ được giải phóng ra thị trường thông qua FDI tăng, công ty sẽ có thể tăng cầu thuê và mua bất động sản khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi, văn phòng, để phục vụ nhu cầu sản xuất và quản lý.

4.2/ Tuy nhiên, vẫn còn khó khăn trong việc phục hồi vì các vấn đề vĩ mô như: xung đột chính trị tại một số quốc gia trên thế giới ngày càng gay gắt; áp lực giá cả và lạm phát có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao; nhu cầu hàng hoá toàn cầu có xu hướng giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi; điều kiện tài chính toàn cầu có xu hướng thắt chặt ảnh hưởng mạnh hơn đến doanh nghiệp, thương mại và đầu tư quốc tế; rủi ro của hệ thống ngân hàng; đứt gãy chuỗi cung ứng chưa được khắc phục hoàn toàn.

Xu hướng đầu tư ra nước ngoài của các quốc gia phát triển có dấu hiệu chững lại mặc dù đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát. Nhiều nền kinh tế lớn có xu hướng khuyến khích đưa dòng vốn FDI quay trở về nước.

Tốc độ tăng/giảm vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20 hàng tháng năm 2023 so với cùng kỳ năm trước

4.3/ Giải pháp tích cực cho giai đoạn hiện nay:

– Tiếp tục rà soát, bổ sung và hoàn thiện thể chế, tiếp tục cắt giảm thực chất điều kiện kinh doanh đang là rào cản đối với hoạt động sản xuất kinh doanh (SXKD); đẩy mạnh cải cách hành chính, thực thi hiệu quả thủ tục một cửa tạo môi trường kinh doanh thuận lợi ; rà soát, sửa đổi cơ chế chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu.

– Doanh nghiệp cần phải nỗ lực nâng cao năng lực: năng lực công nghệ, chất lượng lao động, quản lý,… Đây là cơ hội để các doanh nghiệp ĐTNN tìm đến đặt hàng và hỗ trợ doanh nghiệp trong nước hoàn thiện quy trình sản xuất, tăng cơ hội liên kết.

– Tập trung hoàn thiện thể chế về đầu tư theo hướng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, nghiên cứu và ban hành các chính sách phù hợp với từng ngành, từng lĩnh vực để thu hút được dòng vốn FDI chất lượng. Cần loại bỏ hoàn toàn các chi phí không chính thức bởi đây là nút thắt cản trở dòng vốn đầu tư không chỉ của các doanh nghiệp FDI mà còn của các DN tư nhân trong nước.

– Rà soát toàn bộ các khu công nghiệp (KCN): các KCN cần ưu tiên mở rộng, xây mới, các KCN cần thu hẹp. Công bố danh sách các KCN có quỹ đất sạch, cơ sở hạ tầng sẵn sàng .v.v. để thu hút đầu tư; đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thông suốt giữa các tỉnh/thành phố, các vùng/miền, tạo thuận lợi cho thu hút đầu tư, hoạt động SXKD phát triển.

– Chủ động triển khai các chiến dịch vận động xúc tiến đầu tư, khẳng định doanh nghiệp là điểm đến đầu tư an toàn, tin cậy.

– Cần chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện cần thiết để thu hút đầu tư như rà soát, bổ sung quỹ đất sạch; rà soát lại quy hoạch điện; đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao; bổ sung chính sách để phát triển công nghiệp hỗ trợ; xây dựng các quy định, tiêu chuẩn như một bộ lọc mới nhằm lựa chọn các nhà đầu tư FDI có công nghệ tiên tiến, có khả năng chống chịu sức ép từ bên ngoài để phát triển bền vững.

– Chủ động, theo dõi, đánh giá xu hướng dịch chuyển dòng FDI vào Việt Nam để có những điều chỉnh chính sách phù hợp trong việc thu hút dòng vốn FDI có chất lượng.

– Chính phủ có các chính sách phù hợp nhằm đẩy mạnh quá trình triển khai nguồn vốn FDI thực hiện tại Việt Nam. phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, cũng như cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

5. Các dự án trong nửa cuối năm 2023

 – Triển vọng bất động sản nhà ở được công ty khởi động lại góp phần vào động lực tăng trưởng vào giai đoạn nửa cuối năm 2023. Sau nửa năm chậm tiến độ, dự án Sonadezi Hữu Phước cuối cùng cũng đã bàn giao giai đoạn 1 các căn shophouse vào cuối năm 2022. Theo kế hoạch, SZC sẽ bàn giao toàn bộ số căn shophouse còn lại của giai đoạn 1 trong năm 2023 và giai đoạn 2 vào năm 2024. Với dự án này thì tổng vốn đầu tư lên tới 652 tỉ đồng, việc vốn đầu tư cao thì kỳ vọng lợi nhuận mang lại cho công ty sẽ mang đến một báo cáo tài chính đẹp cho cuối năm nay.

Tiềm năng vị trí của dự án mới Sonadezi Hữu Phước là liền kề khu công nghiệp Châu Đức được hỗ trợ tăng giá trị bất động sản bằng các hoạt động sản xuất, logitisc, khu lưu trú và các hoạt động dịch vụ thương mại phục vụ công nhân. Hơn thế nữa, Trục xương sống Cảng Biển – Hàng không sẽ giúp các khu công nghiệp trong khu vực phát triển mạnh mẽ và cũng là lực đẩy giúp tăng giá trị bất động sản trong khu vực

trong thời gian ngắn hạn.

Với những dự án này, tương lai lợi nhuận cho công ty sẽ được cải thiện nhiều vì phân khúc bất động sản nhà ở luôn được hấp thu tốt.

6. Chỉ số tài chính:

Sự giảm liên tục của ROE (Return on Equity) và ROA (Return on Assets) của SZC từ quý 2 năm 2021 đến nay có thể được giải thích bằng việc SZC liên tục tăng tài sản và vốn chủ sở hữu qua thời gian, nhưng cùng với đó là sự suy giảm hiệu suất kinh doanh.

Giai đoạn lãi suất cao kèm theo khó khăn về mặt kinh tế tổng thể đã có tác động không nhỏ đến tỷ lệ lợi nhuận của SZC, dẫn đến việc giảm liên tục của ROE và ROA.

Trong tương lai, khi các yếu tố như lãi suất và FDI được cải thiện, góp phần trực tiếp vào sự tăng trưởng lợi nhuận của SZC, các chỉ số trên có thể sẽ trở lại đà tăng.

Về việc định giá cổ phiếu dựa trên chỉ số PE, SZC luôn được các nhà đầu tư đánh giá cao và kỳ vọng sự tăng trưởng lớn. PE luôn duy trì mức cao và tiếp tục tăng trưởng, SZC có thể trở thành một cổ phiếu thích hợp cho đầu tư dài hạn.

Nguồn: Arrow Capital Vietnam

7. Dự phóng :

 – Chúng tôi kỳ vọng doanh thu mảng BĐS nhà ở sẽ trở thành động lực tăng trưởng với tỷ trọng đóng góp vào tổng doanh thu giai đoạn 2023/24 lần lượt là 22,5%/30,3%. Do tốc độ giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến, chúng tôi điều chỉnh giảm doanh thu từ BĐS nhà ở của SZC giai đoạn 2023/24 xuống 22,4%/38,5% so với dự phóng trước. Tổng hợp lại, chúng tôi điều chỉnh giảm lợi nhuận ròng giai đoạn 2023/24 lần lượt là 13,7%/21,4% so với dự phóng trước đó.

– Ngoài ra, do tính chất đặc thù của bất động sản khu công nghiệp là luôn có nhu cầu cao nhưng cung có hạn, ta kì vọng việc đẩy mạnh giải phóng mặt bằng và gia tăng quỹ đất sắp tới của ngành nói chung và SZC nói riêng sẽ góp phần làm tăng đột biến doanh thu lẫn lợi nhuận. Dự kiến, quá trình có thể kéo dài đến nửa đầu năm 2024.

– Kì vọng ổn định tỉ giá nhằm thu hút thêm vốn FDI, từ đó nguồn cung mới sẽ được hấp thu nhanh chóng.

– Kỳ vọng việc chính phủ sẽ ra các chính sách và qui định về đầu tư thuế, lãi suất và quyền sử dụng đất sẽ mang lại lợi thế nhằm từng bước thúc đẩy phục hồi cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

*Lưu ý: đây không phải là khuyến nghị mua bán, Arrow Capital Vietnam sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kì tồn thất đầu tư nào của quý đọc giả.

Quý nhà đầu tư đang tìm giải pháp cải thiện hiệu suất đầu tư có thể nhấp vào đây hoặc liên hệ trự tiếp số điện thoại: 0852075972 hoặc email: arrowcapitalvietnam@gmail.com

Tải mẫu báo cáo ở đây